最近ハピタスの5万ポイントという高額案件がありました。
詳細を見ると、ハピタスでは割とよくある不動産投資についての説明を受ければポイントゲットというもの
不動産投資なのでそれなりの属性や収入を条件としているようでした
幸いにも条件を満たしている人間だったので、5万円欲しさに応募
今回はその応募から面談、そしてこの会社の商品など解説していきます
また、一応投資という名乗りですので、提供している会社の分析や役員の経歴、営業マンが紹介してくれた内容についても検証していきます
結論：説明を受けて不動産投資はしなくて良いという結果に辿り着きますので、これを念頭において記事をご覧ください
結論：この会社の商品は買わなくて良い
初回の1時間程度の面談を受ける前からこの結論に辿り着いています
なぜかって？
このワンフレーズを聞いて必要ないと思ったからです
「当社の投資は首都圏内の新築・中古のワンルームマンションを買っていただき、投資を始めます」
もー、だめでした
個人的には「あっ・・・」といって電話を切ろうか悩んだほどです
ですが5万ポイントに目が眩んだ人間は弱いですね。
続けて話を聞いてしまいました。そして面談の日程もくみ、説明を受けました。
大枠の説明としては
- 賃貸稼働率は驚異の99.6％
- 空室になっても当社で買収した業界1の広告業者がいるので、手数料や広告費用などを抑えて最速で再入居がくる
- 不動産投資斡旋だけでなく、管理会社としても経営しているので、コストカットになる
- 大東建託などの大手に使われるシステムを開発、提供している
- アプリを使った確定申告の手助けができる
- ネット証券が解禁されたと日経平均は大きく上昇した
- ネットアプリで不動産投資ができるように必ずなる。ネット証券解禁と同じぐらいのインパクトがあるから早くやるべき
- 不動産投資は物件と管理会社選びが大切
- 管理がしっかりしているからリノシーが選ばれている(4年連続満足度1位）
- 購入から売却まで自分たちの会社でできるので、わかりやすい。中抜きがないのでコストカットに繋がる
- 価格査定もITを活用して2秒でできる
- 不動産業界で初めて銀行を立てたので、融資もスムーズ
- 空室リスクに対して2社の賃貸サイトで募集をかけることで対策。再契約まで1ヶ月をきるときもある
- 退去時の整備もオーナー負担なしにすることができる
- リノベーション(室内改修)の会社も買収したので、リノベーションも安い
- 新人不動産投資家に対するセミナーも充実。ヘルプデスクもあり相談がしやすい
- 首都圏内に土地勘がなくても大丈夫。自信をもてる不動産しか売買していない
営業トークも含めていると思いますが、内容だけ聞くと結構良さそうに思えます
が、大切な点を説明します
投資というからには利益がでなければいけません
この商品、8万/月の家賃が手取りで取れます。ワンルームなので8万だけです
ですが、不動産購入なのでローンを組んで支払いを行います
また、会社に対しても手数料やマンション管理のための諸経費も払う必要があります
そうなると9.5万/月で支払いが発生するようです（紹介されたモデルケースの場合）
つまり・・・
8万−9.5万＝−1.5万の赤字となる訳です
赤字の分は誰が払うのか？お分かりですね
そう、あなたです
営業マンは毎月1.5万の投資といってきますが、お金を出して負債を買う投資家がどこにいるのでしょう・・・？
不動産投資は最初に自己資金がすくなるなることはまあいいです
ですが、キャッシュフローがマイナスになる商品は必ずボロがでます
将来売却すれば利益が出ると紹介されますが、見込み価額で売却できる保証はありません
何度でもいいます。マイナスの負債をお金を出して購入してはいけないのです
会社としては怪しくないのか？という視点
投資と名乗る以上、その投資先が怪しくないのか
投資している間に倒産しないのかはチェックする必要があるでしょう
会社名「RENOSY」
株式会社 GA technologies
東証グロース(3491)
PER104倍 PBR2.4倍
時価総額449億円
売上高…一貫して右肩上がり 20％以上の上昇率
株価…21年12月に3900円台までいき、げんざいは1200円台。上場当初と同じぐらいの株価
第一四半期は前年四半期より30％の売上アップ
赤字も縮小している様子
決算短信・・・全体感としてはロシアーウクライナ情勢が不透明であり相場感はわからない
全体的にマンション価格の高騰が目立ち、成約率は減少した。中古コンパクトマンション（いわゆるワンルームマンション？）の市場は拡大していると予想
中国にもシェアがあるが、現在は停滞。ゼロコロナ政策で回復傾向もあり、影響は限定的と予想
将来のマーケットシェア拡大として投資を行っている
また、企業向けのITシステム提供については制約数、継続率共に上昇。
決算短信と株探での情報をざっとまとめてみました。個人まとめなので内容は参考程度に。
会社的にはグロースもグロースですね
成長率もアリ、今後のマンション価格上昇とインフレ懸念を思うと伸びる業界、会社かもしれません
対個人顧客に対しての利益が90％程度を占めており、営業マンがいう割には対企業の利益は少ないですね
そう言われれば、具体的な数字は提示されなかったように思います。
こういうところは自分で検証しないと「すごい会社なんだ！」と思ってしまうところですね
成長率は良いですが、やはり規模が大きくなるごとに鈍化はしています。株価も21年12月に上場来高値をつけて以来右肩下がりです
株価に企業業績が織り込み済みかどうかはわかりませんね。現状では相場感が高配当、大型株に資金が流れているので
ここまで見ると、もう一つの結論が出てきます
この会社の商品を買うのではなく、この会社の株に投資をするか悩んだほうがよくないか？
といった具合です
グロース株なので仕込みが大切ですが、−1.5万×35年の出費をするよりか幾分有意義な気はします
もしくは180万持ってJREITなどに投資するかですね
もちろん商品を買って売却益が高ければ結構な金額が手に入ります
解説では売却手残り180万とは言ってましたね
10年売却180万なので、投資で言えば年利7.2％の複利計算といったところ
これならS &P500でもまあまあいける気がしますけどね
最終判断はあなたにお任せしますが、最初に書いた結論は変わりません
これに投資する価値は今の所なし、180万握ってREIT買うか一発当てるためにこの会社に投資した方が良い
以上です
皆さんも会社をしっかり調べて投資商品を考えましょう
大切な命ですからね
でも話はきいて5万ポイントはもらいました
大変ありがとうございました
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